Tarjous kiinteistön kaupassa

Monelle ei ole selvää, miten tarjouksen voi tehdä ja mitä oikeusvaikutuksia siihen sisältyy. Tarjouksen voi tehdä esimerkiksi suullisesti, kirjallisesti tai sähköisesti. Lisäksi sen voi tehdä säädettyä muotoa noudattaen tai muuten. Tarjouksen muodolla voi olla myyjän ja ostajan kannalta olennainen merkitys. Kiinteistön kaupassa noudatetaan maakaaren säännöksiä.

Maakaari ei tunne käsitettä ostotarjous vaan laki puhuu esisopimuksesta. Esisopimus on tehtävä samassa muodossa kuin varsinainen kauppakirja, jotta ostaja saa lain tarkoittamaa suojaa ja tarjous sitoo sopijapuolia. Esisopimuksen on oltava kirjallinen ja julkisen kaupanvahvistajan vahvistama. Tällöin molemmilla sopijapuolilla on oikeus vaatia sopimuksen ehtojen noudattamista. Viime kädessä sopimusta rikkonut sopijapuoli voidaan velvoittaa kanteella tekemään esisopimuksen mukainen kauppa.

Kumpi tahansa sopijapuoli voi myös vaatia korvausta toisen sopimusrikkomuksen vuoksi. Maakaaren mukaan tehdyn sopimuksen rikkonut sopijapuoli joutuu korvaamaan toiselle syntyneen vahingon. Tällä tarkoitetaan sitä, että rikkoneen sopijapuolen on korvattava ns. täysi vahinko. Korvauksen määrä on tällöin yleensä suurempi kuin muussa muodossa tehdyn sopimuksen nojalla.
Mikäli tarjous (esisopimus) on tehty muussa kuin maakaaressa säädetyssä muodossa, kumpikaan sopijapuoli ei voi velvoittaa toista tekemään kauppaa tarjouksesta ja sen hyväksymisestä huolimatta. Tällainen sopimus ei ole kuitenkaan merkityksetön.

Tästä säädetään maakaaren 2 luvun 8 §:ssä. Jos on sovittu kaupan tekemisestä mutta sopimusta ei ole tehty säädetyssä muodossa, kaupasta kieltäytyneen on korvattava toiselle sopijapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, sopimusta rikkoneen sopijapuolen on palautettava se osa, joka ylittää nämä kustannukset.

Muussa kuin maakaaren muodossa tehty esisopimus ei siis velvoita kaupan tekemiseen, vahingonkorvausvelvollisuus on suppeampi ja käsiraha on palautettava siltä osin, kuin se ylittää todelliset ja kohtuulliset kustannukset.